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Tra coniugi separati. La spesa sulla casa in «comune» non è condominiale

POSTED ON febbraio 23rd  - POSTED IN Studio Legale

Le spese straordinarie per il godimento e la conservazione dei beni condominiali non vanno confuse con le spese straordinarie sostenute per conservare e mantenere un bene in comproprietà o in comunione.

Tale principio è stato applicato di recente dalla Corte di Cassazione (sentenza n. 2195 del 2016) che ha respinto il ricorso di un comproprietario di un immobile condannato, in secondo grado, dal tribunale, a rimborsare, in favore della ex moglie, la sua quota parte delle spese straordinarie sostenute, da quest’ultima, per la sistemazione del giardino e la sostituzione della basculante del box dell’appartamento assegnato, alla ex coniuge, in sede di separazione consensuale.

Il marito sosteneva che tali spese non gli competevano perché le condizioni di separazione prevedevano, a carico del ricorrente, il pagamento, pro quota, delle sole spese condominiali straordinarie, degli oneri fiscali nonché dei tributi e delle tasse che gravano su detto immobile.

Le spese richieste, inoltre, non solo non rientravano in tali categorie ma non possedevano le condizioni di cui all’articolo 1110 Codice civile, ossia la trascuranza sui lavori da eseguire, (posto che non era stato tempestivamente avvisato della necessità degli stessi), né la natura conservativa della spesa, trattandosi, bensì, a suo dire, di migliorie.

I supremi giudici nel respingere il ricorso hanno ritenuto che il giudice di merito aveva correttamente applicato il principio contenuto nell’art. 1110 Codice civile partendo però da un preliminare chiarimento che un conto sono le spese condominiali ossia quelle imputabili all’appartamento per l’uso e il mantenimento delle parti comuni in quanto facente parte del condominio e un conto sono le spese imputabili alla proprietà del bene per la sua conservazione.

L’accordo di separazione disciplinava soltanto le prime.

Le spese richieste al marito, invece, attenevano alla conservazione dell’immobile in comproprietà, disciplinate dalle norme sulla comunione e, nella fattispecie ,l’articolo 1110 citato che prevede l’obbligo di tutti i comunisti di contribuire alle spese relative al bene comune, il diritto al rimborso pro quota delle spese necessarie per consentire l’utilizzazione del ben comune a colui che le ha anticipate per gli altri e delle spese per la conservazione, sostenute affinché la cosa comune mantenga la sua capacità di fornire utilità secondo la peculiare destinazione impressale e si eviti il deterioramento del bene (Cassazione, sentenza 12568/2002); nella fattispecie la natura necessaria delle spese era stata accertata in quanto la sostituzione della serranda del box si era rotta a seguito di un furto e il taglio degli alberi era giustificato dal fatto che stavano rovinando le autovetture sotto parcheggiate.

In definitiva, quindi, le spese condominiali straordinarie sono altro rispetto a quelle di conservazione previste dall’articolo 1110 citato cui il ricorrente è tenuto a corrispondere la propria quota in virtù del suo status di comproprietario dell’immobile.

Il parcheggio resta condominiale

POSTED ON febbraio 5th  - POSTED IN Senza categoria

Sui parcheggi condominiali non si transige. E anche se sono passati molti anni dalla vendita abusiva il maltolto va restituito ai condòmini.

La sentenza della Cassazione 2236/2016, depositata ieri, ha ripercorso una complessa vicenda nata nel 1987. Quasi trent’anni per restituire uno spazio destinato a posti auto. Due condòmini avevano citato l’acquirente dell’area contesa perché, a loro dire, il venditore (costruttore dello stabile) aveva violato il vincolo pubblico di destinazione relativo a un’area di parcheggio per autovetture nel piano cantinato del condominio, riservandosela in proprietà.

La Corte d’appello aveva dato torto all’acquirente e restituito l’area, accertandone il diritto d’uso in capo ai due condòmini ricorrenti, osservando che dal vincolo di legge discende automaticamente un diritto reale d’uso in capo a chi ha comprato le unità immobiliari dell’edificio.

La Cassazione, chiamata in causa dall’acquirente “espropriato”, ha accolto la tesi della Corte d’appello, affermando anzitutto che va confermata la tesi dominante, che prevede l’attribuzione dell’area in uso comune. Poi, sul tema della liberalizzazione della commerciabilità dei parcheggi rispetto alle unità immobiliari condominiali, sorta con la legge 246/2005 ha dichiarato che è possibile «soltanto per il futuro». Quindi, dato che la sottrazione all’uso comune era avvenuta prima del 2005, va applicata la normativa precedente, Inoltre, ha osservato la Cassazione, era stata venduta l’area a parcheggio senza la relativa abitazione.

Infine, anche la libertà di vendita delle aree comunque vigente dal 1967 riguarda solo le parti eccedenti il vincolo e quindi, in base al ricalcolo effettuato, non poteva essere invocata. La Cassazione ha anche condannato l’acquirente dell’area a parcheggio a rifondere le spese di lite ai due condòmini che hanno ottenuto l’area.

Impugnativa di delibera condominiale e fac-simile

POSTED ON gennaio 15th  - POSTED IN Studio Legale

L’impugnazione delle delibere condominiali

Ogni deliberazione assembleare deve avere determinati requisiti affinché la si possa considerare valida. Come abbiamo visto in precedenza, ad esempio: l’avviso di convocazione, che deve contenere l’indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno 5 giorni prima della data di svolgimento dell’assemblea. Il verbale deve essere compilato facendo in modo che tutto lo svolgimento dell’assise sia comprensibile e sia possibile verificare la correttezza dei quorum deliberativi. Ogni deliberazione relativa ai singolo punto all’ordine del giorno, per essere valida, deve riportare un numero di voti uguale o superiore a quello previsto dalla legge. Devono essere rispettati i criteri di ripartizione previsti dalla legge o dal regolamento, ecc. Tutte questi aspetti concorrono a formare una delibera assembleare valida. L’art. 1137, primo comma, c.c. dice che “le deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini“. E’ una norma importante in quanto vincola tutti condomini, compresi assenti e dissenzienti, al rispetto di quanto deciso dalla maggioranza.

Proprio per questa particolare incisività del deliberato assembleare è giusto porsi alcune domande. Che cosa accade se prima o durante lo svolgimento dell’assemblea non vengono rispettate le regole previste dalla legge o dal regolamento di condominio? In poche parole come si possono contestare le irregolarità di una delibera? L’art. 1137, secondo e terzo comma, c.c. recita:

Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

L’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria.

L’istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell’inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell’impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con l’esclusione dell’articolo 669-octies, sesto comma, del codice di procedura civile”.

Si tratta della disciplina dell’impugnazione delle deliberazioni assembleari. Le norme appena citate rappresentano le uniche disposizioni legislative che si occupano dell’invalidità delle decisioni assembleari. Le problematiche di maggiore impatto che hanno sollevato, e tutt’ora sollevano, dubbi si riferiscono principalmente al tipo di vizi della delibera ed alle modalità di ricorso in giudizio.

Vediamo più nello specifico perché.

La nullità e l’annullabilità delle delibere assembleari

Il codice civile parla semplicemente di deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio e ne richiede l’impugnazione tempestiva (entro 30 giorni). Dottrina e giurisprudenza, nel corso del tempo, hanno ritenuto applicabile all’invalidità delle delibere i concetti di nullità e annullabilità. Le conseguenze sono evidenti. Una delibera nulla è impugnabile in ogni tempo, da chiunque ne abbia interesse e non è suscettibile di produrre effetti giuridici. In poche parole è come se non fosse mai esistita. Una deliberazione annullabile deve essere impugnata nei tempi previsti dall’articolo 1137 c.c. La disputa, che si è sviluppata in conseguenza di questa classificazione, ha riguardato l’individuazione concreta di quei vizi comportanti nullità o annullabilità. Il silenzio della legge al riguardo non ha aiutato. Certamente i riflessi pratici sono notevoli, proviamo ad esemplificare. In un’assemblea condominiale si decidono lavori straordinari di notevole entità, quasi tutti i condomini iniziano a versare le rate e si dà corso all’esecuzione dei lavori. Giunti a metà dei lavori uno dei condomini morosi, sollecitato a mettersi in regola con i pagamenti, impugna la delibera relativa ai lavori perché a suo dire nulla. E’ chiaro che una successiva delibera può sanare il vizio, tuttavia non sempre è semplice ricomporre determinate maggioranze. La labilità del confine tra nullità e annullabilità comportava un’incertezza dei rapporti giuridici non solo tra i condomini ma anche tra condominio e terzi. La questione, oggetto di un acceso contrasto giurisprudenziale, è stata risolta dalle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione nel 2005. Con la sentenza n. 4806, infatti, si è affermato che sono da “qualificarsi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto”. Di contro, sono da “qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità’ nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all’oggetto” (così Cass. SS.UU. n. 4806 del 2005).

L’opera giurisprudenziale sta proseguendo nel solco tracciato da questa fondamentale sentenza catalogando i vari vizi in un modo piuttosto che nell’altro. Così in una recente sentenza il Supremo Collegio ha affermato che le delibere assembleari relative alla ripartizione delle spese sono nulle “solo nel caso l’assemblea consapevolmente modifichi i criteri di ripartizione delle spese stabiliti dalla legge; sempre secondo questa S.C., invece, le deliberazioni relative alla ripartizione delle spese sono semplicemente annullabili nel caso in cui i suddetti criteri siano violati o disattesi“(così Cass. 747 del 2009). In sostanza, si è impostata la questione limitando i casi di nullità a quelle violazioni di legge macroscopiche, ampliando il concetto di annullabilità a tutte quelle ipotesi di “routine” nell’ambito della una gestione condominiale. Riepilogando: una delibera nulla può essere impugnata in ogni tempo, quella annullabile entro 30 giorni, che per i dissenzienti decorrono dallo svolgimento dell’assemblea e per gli assenti dalla comunicazione dello svolgimento stessa. In ogni caso è utile impugnare nei termini appena citati. Come abbiamo visto, infatti, nullità e annullabilità, con riferimento alle deliberazioni condominiali, sono concetti di creazione giurisprudenziale e di conseguenza valutati volta per volta dal giudice. Così, per non incappare in decadenze dovuto a mutamenti d’indirizzo giurisprudenziale, vale la pena impugnare qualsiasi deliberazione entro i 30 giorni di cui al terzo comma dell’art. 1137 c.c.

Come impugnare una delibera.

E’ necessario a questo punto comprendere come si debba impugnare una deliberazione assembleare. Qual è l’atto introduttivo del giudizio? Come per le questioni attinenti alla nullità ed all’annullabilità, anche per l’azione giudiziaria sono sorti dei dubbi. Escludendo il più volte citato art. 1137 c.c. nessun’altra disposizione del codice civile, nè tantomeno di quello di procedura civile prevedono un particolare procedimento per l’impugnazione delle delibere assembleari.

Così bisogna capire cosa si intende quando l’art. 1137 c.c. parla di ricorso. La giurisprudenza della Cassazione, nel suo orientamento maggioritario, ritiene che il termine ricorso sia utilizzato in senso atecnico. In particolare, ribadendo quanto appena espresso, in una recente pronuncia il giudice di legittimità ha affermato che “l’impugnazione della delibera assembleare può avvenire indifferentemente con ricorso o con atto di citazione, e che in quest’ultima ipotesi, ai fini del rispetto del termine di cui all’art. 1137 c.c., occorre tener conto della data di notificazione dell’atto introduttivo del giudizio invece di quella del successivo deposito in cancelleria che avviene al momento della iscrizione della causa a ruolo” (così Cass. n. 14007 del 2008).

Per quanto questa presa di posizione sia rappresentativa dell’orientamento più recente e consolidato, non va sottovalutato quell’altro filone giurisprudenziale, il quale ha affermato che “il legislatore quando nella materia del condominio, […], ha usato la parola “ricorso” per l’impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea condominiale, non ha inteso soltanto concedere l’azione al condomino dissenziente, ma ha anche stabilito il modo d’impugnazione, in considerazione della sollecita soluzione delle questioni che possono intralciare o paralizzare la gestione del condominio“(Cass. 6205 del 1997).

Certamente la differenza non è solo nominale. Impugnare una delibera con citazione significa allungare di molto i termini di inizio del giudizio con evidenti riflessi sull’esecuzione del deliberato assembleare. La questione dovrebbe essere oggetto di specifica regolamentazione legislativa.

Conclusioni

In definitiva: una delibera condominiale può essere nulla o annullabile. Nel primo caso l’impugnazione può essere fatta in ogni tempo, nel secondo bisogna rispettare i termini previsti dall’articolo 1137 c.c. L’impugnazione può essere proposta tanto con ricorso, che con citazione. Nel primo caso il termine si ritiene rispettato se il ricorso è depositato nei 30 giorni di cui al citato art. 1137 c.c. Nel secondo caso, per non vedere decaduto il diritto ad impugnare, i termini saranno rispettati notificando la citazione entro i succitati 30 giorni.

ON.LE TRIBUNALE DI ____________

Ricorso ex art. 1137 c.c.

Per: il sig.___________,(C.F. __________) residente in ____________  , alla Via _________________  n. ___, rappresentato e difeso dall’avv.____________, presso il cui studio in _________ alla via_______ elegge domicilio, giusta procura a margine del presente atto. – ricorrente

Contro:

Il condominio “________”, sito in ________ alla ________, in persona dell’amministratore pro-tempore, con studio in ______alla via_______

FATTO

In data __________ veniva convocata l’assemblea del condominio __________ per il giorno _______ed in seconda convocazione per il giorno _________, presso lo studio dell’amministratore pro-tempore, per discutere tra le altre cose, del seguente punto all’ordine del giorno (esporre il punto, o i punti, da contestare)

-L’assemblea riunitasi in seconda convocazione deliberava, con la maggioranza di 333 millesimi (riportare cosa ha deliberato)

-il ricorrente, contrario all’opera si opponeva, facendo notare tra le altre cose la mancanza del quorum necessario e sufficiente per simili deliberazioni

DIRITTO

-la deliberazione concernete _________ per essere valida deve raggiungere la maggioranza indicata dall’art. ___________ (così Cass. __________)

-la delibera impugnata, invece, come si evince dal verbale di assemblea è stata adottata con la maggioranza pari a _____________-

-la statuizione assembleare deve pertanto ritenersi invalida in quanto (esporre i motivi)

Tanto premesso, il ricorrente, come sopra rappresentato difeso e domiciliato

RICORRE

all’On.le Tribunale adito, affinché, previa sospensione inaudita altera parte della delibera assembleare, fissata l’udienza per la comparizione delle parti, voglia dichiarare nulla, o comunque annullabile, la deliberazione assembleare impugnata e per lo effetto condannare il condominio convenuto al pagamento delle spese, diritti ed onorari del giudizio.

Si allega:

-verbale dell’assemblea del condomino tenutasi in data _____________

-altra documentazione necessaria

In via istruttoria si chiede ammettersi interrogatorio formale dell’amministratore pro-tempore sui punti di cui ai nn. della narrativa preceduti dalla locuzione “se vero che”.

Ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002 n. 115 si dichiara che per il presente procedimento il contributo dovuto è pari ad € 103,30.

Luogo, _____________

Avv. _______________

N.B. Il procedimento in materia di impugnazione delle delibere assembleari non è tipizzato nel codice di rito, ne nel codice civile. Per costante giurisprudenza si ritiene possibile agire sia con citazione che con ricorso. La differenza sta nel fatto che il ricorso deve essere depositato in cancelleria nei 30 giorni di cui all’art. 1137 c.c. mentre la citazione deve essere notificata al condominio nei 30 giorni successivi.

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