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la vendita prima del quinquennio dell’acquisto l’immobile genera plusvalenza

POSTED ON maggio 8th  - POSTED IN Studio Legale

La vendita prima del quinquennio dall’acquisto l’immobile genera plusvalenza anche se in parte è prima casa
qualora venga venduto un immobile prima del decorso quinquennio (acquistato da meno di 5 anni da parte di un soggetto Irpef), che sia destinato per una sua porzione ad abitazione principale del venditore e che, per altra sua porzione, sia locato a terzi, la parte di prezzo proporzionalmente relativa a quest’ultima porzione genera plusvalenza, ove vi sia una differenza positiva tra il valore d’acquisto e il prezzo di vendita. In altre parole, non può il contribuente pretendere (come è in effetti accaduto nel caso di specie) di considerare l’intera plusvalenza non imponibile per il fatto che una porzione dell’immobile è adibita a sua abitazione principale; se si comporta in questo modo, incorre nel reato di dichiarazione infedele qualora vi sia il superamento della soglia di punibilità dell’articolo 4 del decreto legislativo 74/2000. È quanto stabilito dalla Cassazione penale nella sentenza n. 37169 del 7 settembre. In base all’articolo 67, comma 1, lettera b del Tuir, sono da qualificarsi «redditi diversi» (se non conseguiti come reddito d’impresa) e imponibili a Irpef, le plusvalenze realizzate con cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, ma fatta esclusione:
per quelli acquisiti per successione ereditaria;
per le unità immobiliari urbane che, per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto (o la loro costruzione) e la cessione, sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.
Si pone dunque il problema, che la norma non tratta esplicitamente, dell’uso “promiscuo” di un dato bene immobile, come è accaduto nella concreta fattispecie esaminata dalla Cassazione penale nella sentenza n. 37169, in cui un immobile, comprato nel 2004, venne poi venuto nel 2007, essendo stato utilizzato solo in parte da un familiare del proprietario ed essendo stato locato a terzi per la restante parte. Il dubbio è dunque il seguente: l’uso abitativo solamente parziale “assorbe” l’uso non abitativo, di modo che la plusvalenza generata in sede di vendita beneficia in toto dell’esenzione da imponibilità derivante appunto dall’uso abitativo? oppure, la plusvalenza deve essere invece ripartita in due quote, una (non imponibile a Irpef) riferita alla porzione dell’immobile destinata ad abitazione del contribuente o di un suo familiare, e l’altra (imponibile) riferita alla porzione dell’immobile destinata ad abitazione di soggetti diversi dal contribuente o di suoi familiari ? In effetti, vi sarebbe poi anche l’eventualità di una terza tesi, e cioè che la parziale destinazione dell’immobile a uso abitativo di soggetti diversi dal contribuente o da suoi familiari faccia assumere la natura imponibile all’intera plusvalenza realizzata con la vendita dell’immobile in questione.
Secondo la Suprema corte, dunque, la norma di cui all’articolo 67, comma 1, lettera b), Tuir, deve essere interpretata nel senso che si deve spacchettare la plusvalenza, riferendola proporzionalmente:
in parte alla porzione dell’immobile abitata dal contribuente (o da suoi familiari); e:
in parte all a porzione dell’immobile abitata dai locatari del contribuente.
Ragionare in senso contrario (e cioè nel senso della totale irrilevanza della plusvalenza, ritenendo assorbente il fatto che anche una sola porzione dell’immobile sia adibita ad abitazione del contribuente o di suoi familiari) significherebbe, secondo i giudici di legittimità, sconfessare l’intenzione del legislatore che, nel dettare la norma in commento, ha evidentemente voluto sottrarre a imposizione la sola plusvalenza realizzata dal soggetto Irpef il quale adibisca a propria abitazione, per la maggior parte del tempo intercorrente tra l’acquisto e la vendita, l’immobile venduto prima del decorso di un quinquennio dalla data del suo acquisto.
In sostanza, la norma va letta nel senso che, nel caso di uso promiscuo dell’immobile, la parte abitata da terzi produce plusvalenza imponibile. Evidentemente, la tesi accolta dalla Cassazione esclude in modo implicito che si possa dare rilevanza a una tesi per la quale l’intera plusvalenza, nel caso di beni locati in parte a terzi (e in parte adibiti ad abitazione principale del contribuente), sia imponibile a Irpef.

Tra coniugi separati. La spesa sulla casa in «comune» non è condominiale

POSTED ON febbraio 23rd  - POSTED IN Studio Legale

Le spese straordinarie per il godimento e la conservazione dei beni condominiali non vanno confuse con le spese straordinarie sostenute per conservare e mantenere un bene in comproprietà o in comunione.

Tale principio è stato applicato di recente dalla Corte di Cassazione (sentenza n. 2195 del 2016) che ha respinto il ricorso di un comproprietario di un immobile condannato, in secondo grado, dal tribunale, a rimborsare, in favore della ex moglie, la sua quota parte delle spese straordinarie sostenute, da quest’ultima, per la sistemazione del giardino e la sostituzione della basculante del box dell’appartamento assegnato, alla ex coniuge, in sede di separazione consensuale.

Il marito sosteneva che tali spese non gli competevano perché le condizioni di separazione prevedevano, a carico del ricorrente, il pagamento, pro quota, delle sole spese condominiali straordinarie, degli oneri fiscali nonché dei tributi e delle tasse che gravano su detto immobile.

Le spese richieste, inoltre, non solo non rientravano in tali categorie ma non possedevano le condizioni di cui all’articolo 1110 Codice civile, ossia la trascuranza sui lavori da eseguire, (posto che non era stato tempestivamente avvisato della necessità degli stessi), né la natura conservativa della spesa, trattandosi, bensì, a suo dire, di migliorie.

I supremi giudici nel respingere il ricorso hanno ritenuto che il giudice di merito aveva correttamente applicato il principio contenuto nell’art. 1110 Codice civile partendo però da un preliminare chiarimento che un conto sono le spese condominiali ossia quelle imputabili all’appartamento per l’uso e il mantenimento delle parti comuni in quanto facente parte del condominio e un conto sono le spese imputabili alla proprietà del bene per la sua conservazione.

L’accordo di separazione disciplinava soltanto le prime.

Le spese richieste al marito, invece, attenevano alla conservazione dell’immobile in comproprietà, disciplinate dalle norme sulla comunione e, nella fattispecie ,l’articolo 1110 citato che prevede l’obbligo di tutti i comunisti di contribuire alle spese relative al bene comune, il diritto al rimborso pro quota delle spese necessarie per consentire l’utilizzazione del ben comune a colui che le ha anticipate per gli altri e delle spese per la conservazione, sostenute affinché la cosa comune mantenga la sua capacità di fornire utilità secondo la peculiare destinazione impressale e si eviti il deterioramento del bene (Cassazione, sentenza 12568/2002); nella fattispecie la natura necessaria delle spese era stata accertata in quanto la sostituzione della serranda del box si era rotta a seguito di un furto e il taglio degli alberi era giustificato dal fatto che stavano rovinando le autovetture sotto parcheggiate.

In definitiva, quindi, le spese condominiali straordinarie sono altro rispetto a quelle di conservazione previste dall’articolo 1110 citato cui il ricorrente è tenuto a corrispondere la propria quota in virtù del suo status di comproprietario dell’immobile.

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