Casa coniugale può diventare disponibile ed essere ceduta. L’ipoteca batte l’assegnazione

L’ipoteca, se anteriore, prevale sull’assegnazione della casa coniugale. L’immobile può quindi essere fatto oggetto di procedura esecutiva e ceduto. Lo chiarisce la Corte di cassazione con la sentenza della Terza sezione civile n. 7776 depositata ieri. È stata così accolta l’impugnazione presentata da una Cassa di risparmio contro la sentenza che aveva a sua volta ritenuto fondata l’opposizione agli atti esecutivi avanzata da una donna, assegnataria della ex casa coniugale, nella quale abitava con i figli. La pronuncia di merito aveva ritenuto opponibile il provvedimento di assegnazione trascritto prima della trascrizione del pignoramento, a prescindere dalle precedenti iscrizioni ipotecarie. A fondamento della decisione il principio dell’assimilazione del diritto dell’assegnatario a quello del locatario, ritenuto applicabile anche in materia di separazione coniugale. In questo modo, attribuendo cioè natura di diritto personale di godimento a quello di abitare assegnato al coniuge convivente con i figli, a venire valorizzata è la sola data in cui il creditore ipotecario compie il pignoramento.
Per la Cassazione tuttavia la linea da seguire è un’altra. La norma di riferimento è costituita dall’articolo 155 quater del Codice civile (dal 7 febbraio 2014 articolo 337 sexies) secondo la quale il provvedimento di assegnazione della casa familiare nell’interesse dei figli e quello di revoca sono trascrivibili e opponibili ai terzi sulla base di quanto previsto dall’articolo 2643. A qualsiasi terzo, non soltanto, sottolinea la Corte, all’acquirente dell’immobile e quindi anche al creditore ipotecario. La norma fa riferimento all’articolo 2643, avverte la Cassazione, che però individua solo gli atti trascrivibili a fini di pubblicità, ma non si preoccupa di disciplinare gli effetti della trascrizione, cosa invece che fa l’articolo successivo, il 2644. E questo passaggio è determinante nel risolvere la questione, visto che la disposizione fornisce il criterio per la soluzione dei conflitti tra titolari di diritti incompatibili, individuandolo nella priorità della trascrizione.
Pertanto, anche quando trascritto, il provvedimento di segnalazione non ha effetto «riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base ad un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi». E allora il creditore ipotecario può disporre del bene, visto che il suo diritto di titolare di garanzia reale non può essere pregiudicato dal coniuge assegnatario, con diritto trascritto solo dopo l’iscrizione di ipoteca. Anche la qualificazione del diritto dell’assegnatario come diritto personale di godimento non è determinante per la Cassazione. Che mette in evidenza come non tutti i diritti personali di godimento resistono davanti al creditore ipotecario. Anzi, si ricorda, di regola vale il contrario, come nel caso del comodatario. A resistere è la locazione, ma solo perché l’ordinamento ritiene che l’ipoteca si estende ai frutti del bene, compresi i canoni di affitto dell’immobile.
Il creditore ipotecario in questo caso non subisce pregiudizi perchè il bene non è privato del valore d’uso e ne resta possibile la vendita come bene produttivo di reddito. Cosa che invece non avviene nei rapporti tra il diritto del coniuge assegnatario dell’immobile e l’ipoteca: il primo infatti sottrae del tutto il bene al suo valore d’uso ai fini della vendita forzata a terzi, che a quel punto sarebbero privati del godimento sia diretto sia indiretto. Inoltre, la Cassazione ricorda che, sulla base dei principi generali dell’ordinamento, non è possibile che il coniuge assegnatario si trovi in una posizione giuridica migliore di fronte ai terzi titolari di diritti preesistenti sul bene rispetto a quella nella nella quale si sarebbe trovato il coniuge titolare del diritto di proprietà.